Apartman Yöneticisinin Görevleri: 634 Sayılı Kanuna Göre Tam Liste

Apartman yöneticiliği çoğu zaman 'aidat toplayan komşu' olarak görülür; oysa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticiye açık ve ağır sorumluluklar yükler. Görevini aksatan yönetici, kat maliklerine karşı hukuken sorumludur. Bu yazıda yöneticinin kanundaki görevlerini sade bir dille özetliyoruz.

Yönetici Nasıl Atanır?

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması zorunludur (KMK m.34). Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla seçilir; dışarıdan profesyonel bir kişi veya şirket de yönetici olarak atanabilir. Sözleşme genellikle bir yıllıktır ve her yıl yenilenir.

Kanuna Göre Yöneticinin Başlıca Görevleri

KMK m.35 yöneticinin görevlerini sayar. Uygulamada en kritik başlıklar şunlardır:

• Kat malikleri kurulu kararlarının yerine getirilmesi
• Binanın amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması
• Aidat (avans) toplanması ve borcunu ödemeyen maliklere karşı yasal takip başlatılması
• Binanın sigorta ettirilmesi
• Gelir-gider hesaplarının tutulması ve işletme defterinin işlenmesi
• Genel kurulun toplantıya çağrılması ve yıllık işletme projesinin hazırlanması
• Ortak alanlarla ilgili tebligatların kabulü ve resmi işlemlerin yürütülmesi

Hesap Verme Yükümlülüğü

Yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur (KMK m.38) ve istendiğinde hesap vermek zorundadır. Kurul kararı olmasa bile kat maliklerinin yarısı isterse yönetici hesap vermekle yükümlüdür. Şeffaf bir yönetimde aylık gelir-gider raporu sormaya gerek kalmadan paylaşılır; profesyonel yönetimin ilk göstergesi budur.

Görev İhmalinin Sonuçları

Bakımı ihmal edilen ortak alanlarda oluşan zararlardan, toplanmayan aidatların yarattığı bütçe açığından ve süresi geçen sigortalardan yönetici sorumlu tutulabilir. Asansör periyodik kontrolü, yangın tesisatı ve su deposu temizliği gibi teknik yükümlülüklerin atlanması hem maddi hem cezai sorumluluk doğurabilir.

Profesyonel yönetim tam bu noktada devreye girer: görevlerin tek tek takvime bağlanması, bütçenin şeffaf raporlanması ve teknik bakımın uzman ekiple yürütülmesi. Çağrı Grup olarak yönettiğimiz binalarda bu listeyi ay ay işleyen bir plana dönüştürüyor, kat maliklerine her ay yazılı rapor sunuyoruz.